Der Grundstückskaufvertrag

Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ist rechtlich bedeutsames Geschäft, weshalb die Beurkundung durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben ist.  Der Notar hat für eine faire, rechtlich ausgewogene Gestaltung zu sorgen und soll auf die Vermeidung von Risiken hinwirken. Darüber hinaus beschafft er die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht sowohl die Kaufpreiszahlung als auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer.

Der Erwerb einer Immobilie lässt sich systematisch in drei Grundtypen einordnen:

  • Kauf eines unbebauten Grundstücks (Bauplatz), z.B. zur Bebauung als Bauherr durch eigene Auftragsvergabe;
  • Kauf eines Grundstücks samt aufstehendem (gebrauchten) Gebäude, z.B. Einfamilienhaus, oder einer einzelnen Wohnung, z.B. Eigentumswohnung;
  • Kauf einer neu zu errichtenden Bausubstanz (Haus oder Wohnung), sog. Bauträgervertrag.

Als Notarin spreche ich mit Ihnen als Vertragsbeteiligte über ihre Zielvorstellungen, ich informiere Sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstelle darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages. 

Besonderes Augenmerk bei der Gestaltung des Kaufvertrages ist darauf zu legen, dass keiner der Vertragsbeteiligten ungesicherte Vorleistungen erbringen muss; der Käufer soll beispielsweise den Kaufpreis nicht zahlen müssen, ohne dass sichergestellt ist, dass er Eigentum an der Immobilie erhält. Andererseits darf der Verkäufer sein Eigentum an der Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten.

Deshalb sind im Immobilienkaufvertrag geregelt:
  • Sicherung von Käufer und Verkäufer, (insb. Kaufpreisfälligkeit, Überwachung der Kaufpreiszahlung durch den Notar, Eigentumsumschreibung nicht vor Kaufpreiszahlung)
  • Löschung oder Fortbestand von Belastungen,
  • Gewährleistung für Mängel,
  • Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten,
  • Aufteilung der Erschließungskosten und ggfs. das
  • Erfordernis einer Vermessung (Teilflächenkauf).

Besonderheiten bei der Vorbereitung und der Abwicklung des Kaufvertrages ergeben sich auch aus dem vom Notar einzusehenden Grundbuch, welches Aufschluss über etwa eingetragene Belastungen in Abteilung II und Abteilung III gibt.

Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollte der Käufer mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Der Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.

 

Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des vereinbarten Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, da andernfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann. Dies gilt auch für bereits geleistete Anzahlungen auf den Kaufpreis, die im Vertrag gesondert erwähnt werden müssen.

 

Die Berücksichtigung all dieser Punkte stellt keine juristische Förmelei dar, sondern dient den Vertragsteilen zur interessengerechten Abwicklung des Vertrags.

 

Ergänzende Ausführungen zur Vertragsgestaltung sowie zu den Besonderheiten des Erwerbs einer Immobilie in einer Eigentumswohnanlage und zu deren künftiger Verwaltung, zu Grundschulden oder zu den Besonderheiten von Erbbaurechten finden Sie hier unter den entsprechenden Rubriken.